Publié le 26 Janvier 2026

Les normes de décence applicables aux logements locatifs ne sont pas négociables. Telle est la règle que la jurisprudence a rappelée lors d’une affaire réexaminée par la cour d’appel de Rouen le 17 décembre 2025 et qui s’est terminée par l’annulation d’une vente immobilière. L’acquéreur avait en effet découvert que le bien qu’il venait d’acheter ne pouvait être loué faute de volume habitable suffisant, alors que l’acte authentique spécifiait le contraire. La décision de la cour d’appel face à ce litige a confirmé les risques considérables qu’encourt un propriétaire qui ne dispose pas d’un mesurage rigoureux et dûment qualifié avant de commercialiser un bien en tant qu’investissement locatif.

Volume total qualifié d’habitable : un notaire négligent à l’origine du contentieux

L’affaire concernait l’achat en 2016 d’une chambre de service. L’acheteur projetait de rentabiliser son acquisition par une mise en location classique. Lors de la signature de l’acte, il était confiant. En effet, le document officiel garantissait expressément que le logement respectait les critères de décence imposés par la réglementation en vigueur en matière de volume minimal habitable de 20 m3 applicable aux petites surfaces, précisant même une valeur supérieure à ce seuil.

Or, quelques mois après la transaction, l’acquéreur s’aperçoit, après avoir procédé à une contre-expertise, que la réalité en matière de volume habitable était tout autre. Le volume habitable réel n’atteignait que 14,72 m3. Cette insuffisance rendait impossible la location dans le cadre d’un bail d’habitation. Face à cette découverte, il a immédiatement engagé une procédure judiciaire contre le vendeur, le notaire et le diagnostiqueur qui avait réalisé le mesurage. Après plusieurs années de contentieux, la juridiction d’appel a confirmé l’annulation totale de la vente et a condamné le notaire comme seul responsable du préjudice. En effet, il avait eu la mauvaise idée de mentionner le volume comme « habitable » alors que le certificat de mesurage du diagnostiqueur ne précisait qu’un volume total sans qualification d’habitabilité. Il n’avait pas été mandaté par le propriétaire pour procéder à un calcul de volume de cette catégorie.

Vente immobilière : anticiper les risques avec un diagnostic approprié à la destination du bien

Cette affaire illustre parfaitement qu’un diagnostic de mesurage dans le cadre d’une vente doit absolument être adapté à la destination future du bien. Ainsi, lorsqu’un propriétaire le commercialise comme un bien pouvant être loué à titre de résidence principale,il doit s’assurer que les caractéristiques du bien concerné sont conformes aux exigences applicables aux logements locatifs. Aucune négligence ou approximation n’est tolérée dans ce domaine.

Notre cabinet de diagnostics immobiliers, expert en mesurage dont celui relatif à la surface ou au volume habitable « loi Boutin », réalise des évaluations exemplaires. Dans le cadre d’un mesurage loi Boutin, nous calculons avec précision la surface ou le volume habitable en appliquant strictement les règles de calcul définies par le Code de la construction et de l’habitation. Ainsi, certaines parties du bien, comme celles ne disposant pas d’une hauteur sous plafond suffisante, sont exclues du calcul. Notre certificat de mesurage garantit que le projet locatif de l’acquéreur pourra être mis en œuvre conformément à la législation en vigueur en matière de surface ou de volume habitable minimal. Plus globalement, chaque rapport de diagnostic réalisé par nos expertspermet aux vendeurs et aux bailleurs de présenter leur bien en toute transparence, afin d’éviter tout risque ultérieur de contentieux.