Sur le marché immobilier de vente en 2024, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a joué un rôle essentiel, comme le confirme une analyse du bureau d’études thermiques Ithaque publiée le 2 avril 2025. L’étude portait sur vingt villes françaises, dont Montpellier et Toulouse, pour ce qui est de la région Occitanie. Cette étude a permis de mettre en valeur l’impact du résultat DPE sur les prix de vente et plus précisément la forte décote des biens classés F ou G par rapport à ceux disposant d’une étiquette A ou B.

Des écarts de prix marquants entre biens très performants et passoires énergétiques

Pas de doute, la performance énergétique d’un bien est un critère qui influe profondément sur sa valeur marchande. L’étude d’Ithaque souligne cet impact devenu une nouvelle réalité du marché immobilier de vente. Si ce phénomène était déjà perceptible ces dernières années, l’ampleur des écarts constatés en 2024 témoigne d’une véritable évolution qu’il n’est plus possible d’ignorer lors de l’estimation d’un bien.

Les maisons individuelles sont particulièrement touchées par ce changement. En moyenne, pour un bien de 150 m2, la différence de prix entre une passoire thermique et une maison très performante atteint 180 000 euros. Dans certaines grandes agglomérations, la situation est encore plus marquée. À titre d’exemple, la décote moyenne atteint 217 500 euros à Montpellier et 211 200 euros à Toulouse.

En ce qui concerne les appartements de 40 m2, bien que moins frappants, les écarts restent tout de même significatifs : 36 600 euros de décote moyenne à Montpellier et 37 400 à Toulouse, soit plus de 22 % de la valeur des biens.

Décote des maisons individuelles : leurs spécificités expliquent l’ampleur du phénomène

De toute évidence, l’étude démontre que les maisons sont plus sévèrement pénalisées que les appartements. Il est vrai que, par leur conception, les maisons individuelles sont généralement plus exposées aux variations climatiques, avec davantage de surfaces en contact avec l’extérieur. Souvent équipées de systèmes de chauffage individuels, parfois anciens et énergivores, elles présentent également des volumes plus importants à chauffer. Ces caractéristiques renforcent l’exigence de performance énergétique pour ce type de biens. Il s’ensuit que les acquéreurs potentiels intègrent forcément ce paramètre dans leur décision d’achat et dans leur capacité à négocier. Ils savent qu’ils doivent anticiper les futures factures énergétiques ainsi que les coûts des travaux pour améliorer l’efficacité énergétique du bâti.

En résumé, un logement bien classé est synonyme aujourd’hui d’achat sécurisé, de maitrise des charges énergétiques et d’affranchissement des contraintes réglementaires, tandis qu’un logement de classe F ou G, d’inconfort thermique, de surcoûts énergétiques et de travaux de rénovation conséquents. Pour les propriétaires de passoires thermiques souhaitant vendre leur bien à un bon prix, le message est désormais clair : la rénovation énergétique est le seul moyen de valoriser leur bien.

Toutefois, certains marchés, comme le constate l’étude, évoluent indépendamment de la valeur de l’étiquette DPE. C’est le cas de Paris, où l’impact du DPE est moindre face à d’autres critères privilégiés, comme la superficie du bien et sa localisation. Idem à Nantes, où l’impact du DPE est limité par le manque de biens performants sur le marché.